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田舎の実家を売却した時の経験まとめ
両親に実家の売却をまかされて１年かかりで売却しました。
実家があったのは人口が数千人の田舎町です。
そんな田舎での売却時に「してよかったこと」を中心にまとめてみます。
よかった事１：地元の不動産屋に仲介を頼んだこと
僕自身は実家から車で３時間くらいかかる場所に住んでいて、実家のある町に住んでいたのは５０年近く前ですので、最初は自宅に近い不動産屋にまかせようと思いました。
地元の人間でないとわかりづらい「あんばい」みたいなものが、そこかしこで必要になったりするので、結局、うまくいきませんでした。
例えば、対象の土地の「面積」と「境界」をはっきりさせる測量とか。
法務局で取得できる登記簿謄本を見れば両方とも確認できるのですが、正確でない（測量が行われずに記載されているものもある！！）場合もあったりするので、登記簿の面積だけで売買契約までもっていくのは困難だというのが常識と思ってました
なので「確定測量」に追加費用（６０万から８０万円くらいらしい）がかかるな・・とうんざりしてたのですが、地元の不動産屋からは「そこまでしなくても大丈夫」と言われ、実際に、やらないまま売買契約までいけました。
売主と買主の両方が合意をすれば、登記簿の面積通りで売買契約は可能なので別におかしくはないですけど「買う側」も地域の人間だからこそ成り立つ「ローカルルールの商習慣」みたいなもんがあるようなのです。
そんななので、国土交通省指定の不動産流通機構が管理・運営する情報ネットワークシステム（レインズ）などを検索しても、地元の案件はでてきません。
買い手探しも交渉も地元の人のつながりでやってしまうので、そもそも、登録されないケースが多い・・なんて、正直想像の外（笑）ですね。
良かった事２：家の中の不要品を思い切って処分したこと
結構な費用（約７０万円）がかかるので迷ったのですが、思い切って、家の中の家具とか不用品を業者に頼んで処分したのは、後で振り返ると大ヒットでした。
地元の業者に頼んでやってもらいました。
痛い出費でしたが、やってなければ、多分、まだ売れていなかったと思います。
理由はシンプルです。
地元の不動産屋に教えてもらったのですが、この地域に空き家はすでに何十件もあって、そのほとんどの持ち主から「売ってほしい」と頼まれているそうです。
でも、そのほぼ全てが、家具も荷物もそのままの状態で片付いないそうです。
まあ、申し訳ないですが、ゴミ屋敷みたいなところもあるし、そこまでいかなくても、内見で案内しづらい物件にはなるので、家の中を空っぽにして清掃もしてあるというのは大きな差別化要因になったのは間違いないようです。
良かった事３：清掃・ゴキブリ・シロアリ駆除もやったこと
同じ理由でゴキブリ駆除とシロアリ駆除もやりました。
業者にもよりますが僕のケースでは８万円ほどでした。
実家は築８０年くらいの木造住宅です。
ゴキブリもシロアリもいるのが当たり前ですし、実際いました。
不動産売買は正直が基本です。
瑕疵はちゃんと説明しないといけません。
ゴキブリ・シロアリがいましたが駆除をやって５年間保証ついてます・・というのと、ゴキブリ・シロアリがいます・・だけなのと、どのくらい印象が違うかくらいは考えなくてもわかります。
良かった事４：慌てて更地にしなかったこと
築８０年もたつと建物はほぼ無価値です。
なので、更地にしないとダメなのかと思っていたのですが、地元の不動産屋のアドバイスにしたがって、今回更地にせず、建物付きで売りました。
理由はいくつかあります。
まず、実家が、隣の家と壁を共有する長屋みたいな建て方になってたことです。
おかげで、解体する費用がに通常の３倍くらいかかる見積がでてきました。
さらに、更地にすると、新しく建てる家は一回り小さくなってしまうらしいそう。
田舎なので、そう高く設定できない売却額を考えるとでかすぎるデメリットです。
幸いなことに、実家は築年数は古いですけど柱とか構造はしっかりしいました。
なので、更地にしないほうが売りやすいという判断でしたが、全く、その通りでした。
売買契約が完了してからかかった費用とか
不動産売買の仲介手数料を支払うタイミングは、売買が成立してからです。
売買契約書締結
↓
決済（お金の受領）
↓
登記
↓
完了報告／仲介手数料支払い
みたいな流れです。
売買契約書を締結するとき決済日を決めて、その日にお金が振り込まれれば「成立」。
振り込まれずにキャンセルされたら「不成立」です。
売買契約の成立時に一部を手付金としてもらうことは今回しませんでした。
ちなみに、仲介手数料は、宅地建物取引業法で上限が定められています。
- 200万円以下の部分は取引額の5%以内
- 200万円超400万円以下の部分は取引額の4%以内
- 400万円超の部分は取引額の3%以内
例えば 1000万円で売れた場合の仲介手数料上限は、
①200万円×5％＝10万円、＋消費税（10％で1万円）＝11万円
②200万円×4％＝ 8万円、＋消費税（10％で8000円）＝8万8000円
③600万円×3％＝18万円、＋消費税（10％で1万8000円）＝19万8000円
となり、①②③を合計した39万6000円が、1000万円の物件の媒介手数料上限です。
これにプラス登記費用が５万円くらいでした。
もっとも、僕の場合は両親を実家まで往復６時間もかけて連れていけないので、司法書士さんに車で来てもらった交通費とか諸々はいってます。
まとめ
今回はいろいろ勉強になりました。
不動産取引に関しては素人の上に、ネットや都市部の不動産屋から聞いた「常識」みたいなのが微妙に通用しない田舎の良くも悪くも「アバウト」さという調味料までくわわったので、一時は頭が大混乱しましたけど、終わってみれば・・まあ、結果オーライだったかなと思ってます。
まあ・・良い経験だったかと思いますね。
