"BOKU"のITな日常

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マンションって修繕さえちゃんとすれば100年位は大丈夫そうだとわかったよ

築30年を超えるマンションに住んでいて「いつまで住み続けられるか?」が気になって調べてみたら、マンションって修繕さえ適切に行えば、100年以上は大丈夫なんだということがわかって安心しました・・という話題です。

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マンションの平均寿命は築68年?というのをうのみにしてはいけない

 

小松幸夫(2013)さんの「建物の平均寿命実態調査」によると、鉄筋コンクリート造(RC系)のマンションの平均寿命は。

家屋の平均寿命(残存率が50%となる期間)を推計した結果(2011年調査)、RC系住宅は68年

ということになってますし、一般的に「マンションの寿命」みたいな話をすると、60年から70年位という数字を言う人の方が多いです。

でも。

実際に建て替え・取り壊しされたマンションの理由を調べると、どうも以下の4つほどに集約されるみたいです。

  • 工事ミスや地震等の災害で土台が傾いたりしていて他に選択肢がない
  • 旧耐震基準で建てられてる等地震などに対する安全性を担保するため
  • 配管・給水設備などの劣化に伴う修繕費用が高額になり建て替えがベターと選択
  • 免振化などマンション自体の価値を向上させる前向きな建て替え

どうも、どの理由も「寿命」って感じではありません。

それは、上記には1960年代から70年代に建てられた「欠陥マンション」や「低品質マンション」などの品質の悪いマンションの事例が多く含まれているようなんです。

例えば。

川砂が足らなくて塩分を含んだ砂を使ったりしたので鉄部分が錆びるとか。

だから、築30年位で劣化してしまうみたいなことがあったようです。

だから、1981年の新耐震基準後に建築された「まっとうなマンション」には、あてはまらないみたいなのです。

有難いことに、うちのマンションはまだ築30年程度ですから、この「まっとうなマンション」の仲間・・つまり、上記の例にはあてはまらない・・みたいなので、その数字をうのみにするわけにはいかない。

まず、それだけはわかりました。

 

改めてマンションの寿命って何なのか?

 

改めて、マンションの寿命って何なのか?を考えてみました。

人間に当てはめてみると。

  • 骨格・筋肉がボロボロになる
  • 血管がボロボロになる
  • 重要な臓器(内臓)がボロボロになる

と寿命なので、それをマンションにあてはめると

  • 建物
  • 配管
  • (重要)設備

になります。

以下のような表にすると、左側の3つですかね。

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そして、その寿命イメージは、こんな感じです。

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そうとらえて、改めて整理してみます。

 

建物の骨格

 

マンションはおおむね、鉄筋コンクリート(RC造)または、鉄筋鉄骨コンクリートSRC造)です。 

だから寿命がくる・・とは

  • コンクリートが劣化する
  • 鉄筋・鉄骨が錆びて強度がおちる

ということです。

実は、飯塚裕(1979)「建築の維持管理」などを見ると、鉄筋コンクリート造マンションの耐用年数は117年とか、外装などのメンテナンスをちゃんとしてれば150年とかみたいに書いてあります。

意外に鉄筋コンクリートは長持ちなのです。

具体的にどういうことか調べてみると、コンクリートアルカリ性を保つ限りは、中にある鉄骨・鉄筋は錆びないそうです。

まず。

セメントを水でこねて作るのですが、その際にセメント内に含まれる鉱物が水と反応(水和反応)して水酸化カルシウム(Ca(OH)2)が生成されるので、はpH12~13位の強アルカリ性になります。

pH12~13ってのは洗剤クラスです。

このアルカリ性のコンクリート内に鉄筋が埋まると、鉄筋の 表面に薄い皮膜(不動態被膜)を生成して、この被膜が鉄筋を腐食から守ってくれる・・という理屈です。

当然ながら。

その効果は永遠ではなくて、コンクリートが空気に触れると二酸化炭素水酸化カルシウムが反応して、炭酸カルシウムが生成される過程でアルカリ性が弱まり、中性化が進むことで劣化します。

でも、コンクリート自体は中性化しても強度に影響はないみたいなので、鉄筋を守る被膜が壊れるので、鉄筋の腐食が進む→強度が落ちる・・という1点が問題です。

これがどのくらいのスピードで進むのか?。。なんですが。

ひび割れとかが無い限り、コンクリートの中性化は表面からじわじわ進むので、鉄筋の埋まっている深さにどれくらいの年数で達するかが、ひとつの目安みたいです。

その計算式は

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ということで・・(よくわかりませんが)・・ある建物(築29年9階建て)の計算例をみると、寿命と判断できる深さまで中性化がすすむのに約160年となってました。

ちなみに中性化速度係数の資料はこちらです。

なるほど。

コンクリートの中性化速度だけに着目するなら、普通にメンテナンスされていれば、マンションでも100年とか150年とか、この観点だけから見るともつ可能性があるということなのですね。

 

中性化をすすめないために重要な外壁・塗装

 

コンクリートが空気に触れると中性化が進む・・わけなので、長生きさせようと思ったら、いかに空気にふれさせないかを考えないといけません。

だから重要になってくるのが

  • 外壁
  • 塗装
  • 防水
  • シーリング

などの、コンクリートが空気に触れたり、ひび割れしないように守る部分となります。

ちなみに、 シーリングは、建物にある隙間を埋めているゴム状のあれ・・です。

ということで。

耐用年数を調べてみます。

良い感じのサイトがありました。

gaiheki-concierge.com

ざっくりおススメのあたりを引用すると。

  • 外壁塗料:8年~15年
  • 外壁材:40年位ー10年周期位でメンテナンス
  • シーリング:5年~10年
  • 防水工事:10年~12年
  • 屋根材:20年~30年

と言う感じです。

なるほど。

実際のところ、外壁材なんかでも10年もすると、こまかいヒビ(ヘアークラックとかいうらしいです)が、ちょこちょこ入るのはしょうがなくて、その辺をきっちりシーリング(コーキングとも言う)で埋めていくとか、そういうメンテナンスをいかにこまめにやるかというのが重要みたいです。

逆に言えば。

そのへんをきちんと計画的にやっているマンションであれば、建物部分は100年位大丈夫じゃないかと思えるってことですね。

 

配管部分

 

人間の血管・神経にあたる部分が、マンションの「配管」とかです。

マンションの配管部分には

  • 給水関連:給水管・給湯管
  • 排水関連:雑排水管・汚水管
  • ガス管

があって、うち「給湯管」のみが専有部分で、他が共有部分になるみたいです。

この辺の配管部の耐用年数は材質によってもまちまちです。

かつ、調べるサイトによってもバラつきがあります。

でも。

この配管部分がボロボロになってしまうと、骨格だけが健全でも住める状態ではなくなりますし、コンクリートに埋まっていて簡単に交換できないとかもあるようなので、ここは、寿命を決める「もうひとつのポイント」になるようです。

じゃあ。

配管部分の寿命ってどうなのよ?

という話です。

業者さんとかの資料を見ると、だいたい、15年~30年って感じで書いてあります。

対処の仕方にも更新工事と更生工事ってのがあります。

更生工事は古い菅を取り換えず樹脂でコーティングするなどして延命させる方法。

更新工事は古い菅を新品に取り換える方法です。

最近は、古いパイプの中に新しいパイプを形成するような「再生」なんて手法もあるみたいですが、ここでは「更生」と「更新」に絞ってすすめます。

業者さんのページに書かれている一般論としては、

  • 更新工事の耐用年数は30年。
  • 更生工事の耐用年数は15年。

のような感じです。

ただ、厚生労働省がだしている「実使用年数に基づく更新基準の設定例」という資料の法定耐用年数と実使用年数の設定例の表を見ると、実使用年数ベースだと50年とか60年とかの設定案が書かれていたりします。

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ということで。

配管部分についても、最悪でも50年目くらいには更新することを計画的にできるかどうかが問題で、そこがちゃんとやれれば、建物同様に100年位は大丈夫と言えるみたいに思えます。

 

重要な設備部分

 

人間でいうと内臓にあたりますけど、有難いことに、マンションの設備は古くなったら新品に交換できるわけです。

かつ、建物や配管に比べると、その難易度も下がります。

とはいえ。

エレベータとかお金がかかりますから、必要な資金を計画的に積み立てているかどうか?がポイントになります。

対象は、エレベータとか貯水槽とか給水ポンプとか電気設備・ガス設備など諸々です。

 

さて。

これらの耐用年数ですが。

設備の種類や製造メーカーによってとか違いはあるのでしょうが、一般論的にはやっぱり15年~20年位を目安に補修するなり買い替えるなり検討が必要っぽいです。

マンションNPOの記事にこんな表がありました。

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なるほどなるほど・・ではあります。

これは資金繰り計画命ですね。

でも。

マンションの管理組合がちゃんと機能していて、修繕積立金が適切な額であれば、こちらは更新していくことで、やっぱり100年は持たせられそうです、

 

 

 

まとめると。

 

こうやって調べると。

修繕・更新をきちんとやれば、マンション自体は100年大丈夫そうです。

でも・・本当のところ、推測では・・の世界です。

なぜかというと、まだ事例がないか。

だって。

1981年以降の新耐震基準で建てられたマンションは物理的にそんだけの年数がたってませんからね。

 

ですけど、視点を変えれば。

1980年以前の旧耐震基準で建てられて、かつ、修繕も計画的に施されてこなかったマンションですら、2013年時点の調査で平均寿命68年だったということのはポジティブなじ情報ともいえますし、心配しすぎなくてもいいのかな?・・とは思えました。

もちろん。

耐震性能を超えるような大地震・・阪神大震災大阪北部地震を上回るような・・がきて、つぶれなければですけど。

まあ。

ちょっとは安心できそうです。

( ̄∇ ̄;)ハッハッハ。

ではでは。