家を売りたいときに知ってないといけなさそうなこと
目次
家を売りたいときに知ってないといけなさそうなこと
田舎の実家を処分する段取りを頼まれたので「家を売りたいときに知ってないといけなさそうなこと」をざっくり調べてみました。
家を売却する方法は「仲介」と「買取」
まずは家を売る方法から。
主な方法は「仲介」と「買取」になります。
- 仲介は不動産会社が買い手を探して売却する方法。
- 買取は不動産会社に売却（不動産会社が買主）する方法。
不動産会社を通さず個人で買い手を見つけて売買する「個人売買」もありますが、あまり現実的ではないので、いったん置いときます。
仲介
多種時間がかかっても、高く売りたい場合の選択肢です。
不動産会社と仲介契約を結んで、不動産会社に買い手を探してもらって、うまく売買が成立したら仲介手数料を不動産会社に支払います。
不動産屋さんに仲介を任せるときには委託契約を結ぶ必要があります。
委託契約には3種類あります。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属選任媒介契約
一般媒介契約
複数の不動産屋に重複して依頼できる契約。
売主が自分で購入者を探して取引することもできる。
不動産屋に指定流通機構へ売却不動産を登録する義務はない。
有効期間特になし。
売主の自己発見取引や他業者成約時、明示していない業者だった場合は、履行のために要した費用が請求される場合がある。
専任媒介契約
依頼できる不動産屋を１社にする契約。
売主が自分で購入者を探して取引することはできる。
指定流通機構へ７営業日以内に登録する義務がある。
売主側へは２週間に1回程度業務処理状況を文書等で報告する必要がある。
３ケ月が限度。
売主の自己発見取引は、履行のために要した費用が請求される場合がある。
他業者成約時は違約金が請求される。
専属選任媒介契約
依頼できる不動産屋を１社にする契約。
売主が自分で購入者を探して取引することはできない。
指定流通機構へ５営業日以内に登録する義務がある。
売主側へは１週間に1回程度業務処理状況を文書等で報告する必要がある。
３ケ月が限度。
売主の自己発見取引は違約金が請求される。
他業者成約時は違約金が請求される
仲介契約書
それぞれの仲介契約書のひな型は国土交通省から示されています。
宅 地 建 物 取 引 業 法 施 行 規 則 の 規 定 に よ る 標 準 媒 介 契 約 約 款
ただ、標準媒介契約書約款は、あくまでも参考例です。
標準約款がそのまま実際に使われる媒介契約書になっているわけではなく、各不動産会社は「全国宅地建物取引業協会」や「全日本不動産協会」といった公的な業界団体に属していて、各業界団体は、それぞれ国土交通省の標準約款を参考に作成して媒介契約書の標準フォーマットを有していて、それらを利用することが一般的です。
指定流通機構（レインズ）
上記仲介契約のところに「指定流通機構へ登録」とあります。
この指定流通機構は宅地建物取引業法に基づき国土交通大臣が指定した不動産流通機構のことで、通称「レインズ」と呼ばれています。
現在、全国に4法人（東日本、中部圏、 近畿圏、西日本）が設立されています。
主な役割としては以下のようなことがあります。
- 不動産情報の交換
- 成約情報の集約
- 不動産取引情報提供サイト（RMI）による取引情報の提供
仲介手数料
仲介手数料は、宅地建物取引業法で上限が定められています。
- 200万円以下の部分は取引額の5%以内
- 200万円超400万円以下の部分は取引額の4%以内
- 400万円超の部分は取引額の3%以内
なので、例えば 1000万円で売れた場合の仲介手数料上限は、
①200万円×5％＝10万円、＋消費税（10％で1万円）＝11万円
②200万円×4％＝ 8万円、＋消費税（10％で8000円）＝8万8000円
③600万円×3％＝18万円、＋消費税（10％で1万8000円）＝19万8000円
となり、①②③を合計した39万6000円が、1000万円の物件の媒介手数料上限です。
不動産会社がこの式で算出する上限額を超える仲介手数料を受け取ると、宅地建物取引業法違反となります。
不動産売買の仲介手数料は、売買が成立するまで支払う必要はありません。
したがって支払うタイミングは、売買が成立してからです。
売買契約が成立した時点で半分、引き渡し完了時に半分を支払うのが慣例のようです。
買取
不動産屋が購入者になるパターンです。
直接売買なので仲介手数料は発生しません。
仲介より早期売却できる可能性も高いです。
しかし、売却価格は仲介より安くなります。。
目安として、相場1000万円の不動産なら「500万円～800万円くらい」などと言われますが、業者によって差があるみたいです。
可能なかぎり高く売りたい場合にはむきませんが、
- 早く売却（現金化）したい。
- 売却を人に知られたくない。
- 一般の人たちに内覧に来られるのは気が進まない。
- 瑕疵担保責任を負いたくない。
- なるべく諸経費を抑えたい。
- 面倒な手間を掛けずに売却したい。
みたいなことがあるなら「買取」も十分選択肢にはなります。
不動産を売却した場合の税金
不動産の売却にはもちろん税金がかかります。
大別すると
- 不動産売却手続きにかかる税金
- 不動産売却利益にかかる税金
があるみたいです。
不動産売却手続きにかかる税金
主なものは
- 不動産の売買契約書などの課税文書にかかる印紙税
- 不動産売買の登記費用などにかかる「登録免許税」
- 不動産会社に成功報酬として支払う仲介手数料の「消費税」
です。
このへんは、司法書士の報酬や書類の取得といった実費とともに請求されるものですし、登録免許税などは登記申請時に収入印紙を貼って行うものです。
不動産売却利益にかかる税金
問題はこちらで、主に３つあります。
所有期間によって税率が違いますが、ざっくり書くと
・５年以下：所得税 30.63%、住民税 9%
・５年超 ：所得税 15.315% 住民税 5%
・１０年超：譲渡所得6000万円以下 所得税 10.21% 住民税 4%
※10年超でも6000万円を超える部分は5年超と同じ
みたいになります。
さらに、成25年から令和19年までの各年分の基準所得税額の2.1％を所得税と併せて申告・納付する「復興特別所得税」があるので結構な税率になります。
課税譲渡所得
税金がかかるのは「課税譲渡所得」に対してです。
不動産の売却額ではなく、以下の計算式で求めた「譲渡所得」から「特別控除」を引いた額になります。
譲渡所得 ＝ 物件を売った金額等（譲渡収入金額） － （売却時の諸費用（譲渡費用） ＋ 物件を買った費用（取得費用））
つまり、課税譲渡所得は
課税譲渡所得＝譲渡所得 ー 特別控除
ということになります。
最後の物件を買った費用は「（物件購入代金＋取得費用）-減価償却」と「譲渡収入金額の５％」の大きいほうを採用できるみたいです。
特別控除
特別控除を受けることができます。
条件は売却するのが「居住用財産」（マイホーム）の売却であることです。
以下のうち、どれかを満たしている必要があります。
- 現在、主として住んでいる自宅であること
- 居住しなくなった日から3年後の年末までに売却すること
- 建物の解体から1年以内に土地の売却契約を締結すること
- 単身赴任の場合は配偶者の住んでいる建物も認められる
譲渡所得に対し、3,000万円までは課税対象から除外できます。
これ以外に「相続により空き家となった家屋の売却時に、譲渡所得（売却益）から、3,000万円を控除できる特例」もあります。
こちらの適用条件は
- 空き家だけでなく、土地も相続している
- 被相続人（亡くなった方）が亡くなる直前までひとりで居住していた家
- 昭和56年5月31日以前に建築された建物
- マンション（区分所有建物）でない
- 相続から売却まで、ずっと空き家であること
- 売却金額が1億円以下
- 売却先が、親子や夫婦など特別な関係でないこと
- 一定の耐震性があるか、更地にすること
- 相続から、3年後の年末までに売却すること
- 2027年12月31日までに、売却すること
なので、少々複雑ではありますが、使えれば大きいです。
確定申告が必須
上記の特例は売却した翌年に確定申告を行わなければ、適用されません。
売却益が発生する場合は、必ず確定申告が必要です。
会社員の場合でも、譲渡所得がある場合は年末調整とは別に申告が必要です。
仲介も買取も無理（売れない）場合
値段をさげても「売れない」不動産というのは存在します。
頼まれた家がそうなる可能性はゼロではないので、一応、調べてみました。
売却で利益をえることをあきらめるなら
みたいな方法があるようです。
自治体への寄付
一番マシですが、寄付のハードルは高いです。
寄贈を受けてもよいかどうかを自治体が審査しますが「利用価値」がないと判断された場合は断られますし、寄贈を受けてくれたとしても寄付する側が、建物解体・測量・境界画定の費用を負担してからなどの条件あったりします。
相続放棄による国庫帰属
相続放棄して所有者のない状態にして、国庫へ帰属してもらう方法です。
でも、相続放棄しても一定期間不動産の管理義務は残り続けます。
民法940条で「法定相続人が全員相続放棄した場合は”相続財産管理人”が選任されるまで管理責任を負うこと」になっているからです。なお、相続財産管理人の選任には予納金として数十万円の費用がかかったりするので、結構大変みたいです。
相続土地国庫帰属制度の利用
相続した不要な土地の所有権を国に対して返すことができる制度です。
よさげに見えますが「相続で取得した抵当権等の設定や争いがなく、建物もない更地」であるという大前提があり（つまり、更地にまではしないといけない）ます。
さらに、承認を受けても「10年分の土地管理費用相当額の負担金」がかかります。
柵や看板を設置するための費用、草刈りや巡回のための管理費用も含まれていて、現状の国有地の標準的な管理費用（10年分）はだいたい以下くらいです。
- 市街地200㎡の宅地：約80万円
- 粗放的な管理で足りる原野：約20万円、
つまり「お金を払って国に引き取ってもらう」って感じです。
なのに、実際の機関の職員の調査への協力を求められたり、追加資料提出を求められたりするので、手続きも面倒です。
お金を払って引き取ってもらう
ニッチもサッチもいかなくなったら「民間の引き取り業者」を頼る手もあります。
お金を払って引き取ってもらう・・って、なんだかおかしな気もしますが、自治体への寄贈でも、国の相続土地国庫帰属制度の利用でも、管理費用とかの名前になっているだけで「お金を支払う」点では同じで、民間の業者のほうが支払う金額が安かったりするので、どうしようもなかったら、確かに選択肢にはなりえます。
ただ、悪徳業者も存在するみたいなので、十分注意は必要ですが。
このくらい知ってれば、とりあえずはよいのではないですかね。
ではでは。
